Pourquoi créer une SCI ?

Parce que tu es prévoyant, tu projettes peut-être d’investir dans l’immobilier et tu réfléchis déjà aux meilleures façons de transmettre ton patrimoine. Et peut-être que la SCI ne te dit rien alors qu’elle pourrait bien s’avérer très intéressante pour toi. Je me suis justement occupé de faire quelques recherches, tu trouveras dans cet article tout ce que tu dois savoir pour bien te lancer.

Une SCI, pour quoi faire ?

Une SCI ou Société d’Investissement Immobilière, c’est un moyen simplifié d’acquérir un bien immobilier à plusieurs, qu’il s’agisse de particuliers ou de professionnels.

Chacun apporte une certaine somme à la société créée qui devient propriétaire du bien et ce sont ces apports qui détermineront la proportion de parts sociales détenue par chaque associé. 

Et puisque les charges et les coûts sont partagés, il devient moins difficile d’obtenir un financement extérieur comme un prêt bancaire par exemple. Les achats futurs en sont facilités.

Si elle est si répandue en France, c’est que la SCI se gère plutôt facilement et qu’elle te permet de te constituer un patrimoine immobilier que tu pourras transmettre plus facilement que dans le cadre d’une indivision.

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 Le fonctionnement d’une SCI

Ce qu’il faut déjà comprendre, c’est que la SCI ne te permet pas d’avoir une activité commerciale.

Autrement dit, tu peux posséder des biens immobiliers mais tu ne peux en aucun cas les revendre.

Ce qui est pratique ici, c’est que la création comme la gestion de la SCI sont plutôt libres. Pas de capital minimum ou maximum ni de contraintes de nationalité. Un associé peut même habiter à l’autre bout du monde tant que le siège de la SCI reste en France.

La gérance : 

Le ou les gérants sont généralement nommés pour toute la durée de vie de la SCI, sauf en cas de révocation. Ils pourront être associés ou non de la société et se chargeront de la gestion quotidienne qui inclura notamment : 

  • La signature des bails. 
  • L’entretien des biens. 
  • La gestion des comptes.
  • Les déclarations fiscales.
  • Les travaux à effectuer. 

Les associés ne sont pas exclus des prises de décision importantes et leur accord est indispensable lorsqu’il s’agit d’un achat ou de grands travaux par exemple. Les pouvoirs du gérant sont définis par les statuts de la SCI.

 Les apports

On en distingue deux types différents :

  • Les apports en numéraire : la plupart du temps, il n’est pas obligatoire de verser les fonds avant la signature des statuts mais les associés sont tenus de le faire « dès la première demande du gérant ». En cas de non respect des délais portant préjudice à la SCI, les associés impliqués pourront être poursuivis en justice.
  • Les apports en nature : Il s’agira ici d’un immeuble ou de tout autre bien immobilier. Une vente en quelque sorte. À noter que le prix sera donc payé en parts de la SCI et non pas en espèces.

Les bénéfices

Une part des bénéfices de la SCI revient automatiquement à chaque associé dans la proportion des sommes que chacun aura versées. À l’inverse, tous sont également tenus de contribuer au renflouage des dettes éventuelles.

Les assemblées générales

Également définie dans les statuts, une assemblée générale doit être tenue chaque année par la SCI. Un ordre du jour et un procès-verbal sont alors déterminés et chacun se doit d’y participer. 

Les différents types de SCI

La SCI peut prendre plusieurs formes et servir des objectifs différents. On note ainsi : 
La SCI de gestion 

C’est la forme la plus courante que tu peux rencontrer. La société devient ici propriétaire d’un bien immobilier et les associés prennent en charge la gestion (travaux, entretien… ).

La SCI familiale 

Comme tu l’as peut-être deviné, les associés d’une SCI familiale sont tous membres de la même famille, jusqu’au 4e rang.

Une société de ce type est particulièrement intéressante dans le cadre d’une succession, afin que les héritiers puissent bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. 

La SCI d’attribution

Par le biais de la SCI d’attribution, tu as la possibilité d’acquérir un immeuble entier et de le diviser entre les différents associés, proportionnellement à leurs parts sociales. Chacun peut ensuite en disposer comme bon lui semble.

La SCI construction-vente

Dernier type de société civile immobilière, la SCI construction-vente est la seule à te permettre d’acquérir un terrain. Tu pourras y faire construire un bien et le revendre afin d’en tirer des bénéfices.

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SCI classique ou à capital variable ?

Dans une SCI à capital fixe, la somme est fixée à l’avance dans les statuts.

Cela offre une bonne protection du bien immobilier mais en contrepartie, la moindre modification (variation du capital, roulement des associés…) doit faire l’objet d’une procédure longue et coûteuse.

À l’inverse, le capital variable permet d’effectuer les mêmes démarches mais avec plus de simplicité. Les fonds injectés sont compris entre une somme minimale et une somme maximale déterminées à l’avance, entre lesquels ils peuvent varier librement.

Petit plus, le nom des associés n’apparaît pas ici dans les statuts de la société et les formalités de modification n’existent plus. À choisir donc pour plus d’anonymat et de souplesse.

 

Comment créer une SCI ?

Quel est le bon moment pour créer une SCI ?

Étant donné la fiscalité avantageuse que propose la SCI, ce type d’investissement convient majoritairement aux personnes fortement taxées. De la même façon, si tu as l’intention de te constituer un patrimoine immobilier qui te fera passer à la tranche d’imposition supérieure, la SCI te permettra de basculer à l’impôt sur les sociétés. 

Mieux vaut l’éviter en revanche si tu ne possèdes qu’un seul bien. Entre la création et les différents coûts annuels, tu pourrais dire adieu à ta rentabilité !

Enfin, une personne avec plusieurs enfants issus de relations différentes aurait tout intérêt à se tourner vers une SCI pour organiser sa transmission.

Quel est le coût de la création d’une SCI ?

La création et les formalités administratives engendrent différents types de frais. Dans l’ordre, tu as :

  • L’enregistrement auprès du greffe du Tribunal de Commerce qui te revient à moins de 79 euros. 
  • La publication de l’annonce légale dont le tarif varie en fonction de la longueur mais qui oscille généralement entre 140 et 250 euros. 
  • L’inscription au registre des bénéficiaires effectifs obligatoire depuis 2017 et qui revient à environ 25 euros. 

N’oublie pas enfin le coût des honoraires si tu choisis de faire appel à un professionnel. 

Procéder par étapes

Toute personne physique ou morale en France et dans les DOM-TOM peut, si elle le souhaite, créer une société civile immobilière. Il suffit pour cela d’être deux au minimum. 

Ce qui est pratique, c’est que tu n’es pas forcément obligé de passer par un notaire. Tu trouveras sur Internet le Dossier-kit de création© qui t’explique pas à pas comment procéder depuis 1981. De nombreux sites te proposeront ensuite d’ouvrir ta SCI en quelques clics.

Il te faudra alors :

  • Répondre aux questions posées, concernant le nom des associés et le capital injecté par exemple.
  • Rédiger les statuts : c’est un contrat écrit qui détaille le fonctionnement de la société civile. Ils devront comporter certaines mentions obligatoires telles que les apports de chacun, l’objet de la société ou l’organisation de la gérance par exemple. Si besoin, tu peux t’inspirer de certains modèles en ligne.

 

  • T’enregistrer et publier la création de ta SCI dans un journal d’annonces légales.
  • Immatriculer ta société en deux exemplaires timbrés au Registre du Commerce et des Sociétés. La SCI obtiendra son K-bis une fois toutes les démarches effectuées. Le formulaire de déclaration de création de société peut se télécharger ou se retirer au Centre de Formalité des Entreprises (CFE). 

La présence d’un notaire est en revanche obligatoire dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier par la société. Compte alors 6 et 9% de frais entre les différentes taxes reversées aux services fiscaux.

Modifier une SCI

Changement du siège social, augmentation ou diminution du capital, il peut arriver que les associés d’une SCI décident d’en modifier les statuts.

La décision devra alors être prise au cours d’une assemblée générale puis publiée dans un journal d’annonces légales. 

Le gérant déposera enfin un dossier d’inscription modificative auprès du greffe compétent du Registre du Commerce et des Sociétés.Il devra notamment comporter les nouveaux statuts et la décision écrite de la modification.

 Dissoudre une SCI

La SCI sera dissoute : 

  • Au terme de sa durée, fixée à 99 ans maximum, si les associés n’ont pas voté pour sa prolongation. 
  • Lorsque l’objet de sa création s’est réalisé. 
  • Si elle est déclarée en faillite. 
  • Si les associés en prennent la décision. 

Ce dernier cas est plutôt rare car les associés sont alors soumis à un certain nombre de taxes dues sur le partage du capital. 

Dans tous les cas, ce sera au liquidateur désigné d’effectuer les formalités nécessaires (publication dans un journal d’annonces légales, partage… ).

Céder ses parts à un tiers

Tu peux céder tes parts sociales à condition d’avoir obtenu l’accord majoritaire des associés. 

L’acquéreur devenant en effet associé à son tour, il est indispensable que les autres soient d’accord. En cas de refus, les associés disposeront de six mois pour racheter tes parts après quoi un nouvel acquéreur pourra être proposé. Sinon, c’est la SCI qui annulera les parts concernées et effectuera une nouvelle répartition du capital. 

La cession doit impérativement être consignée par écrit. Elle sera alors déposée au siège social pour y être enregistrée. À effectuer dans le mois suivant l’assemblée générale. 

 Quelle fiscalité pour la SCI ?

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu mais tu peux opter si tu le souhaites pour l’impôt sur les sociétés. À réfléchir soigneusement donc. 

L’impôt sur le revenu (IR)

Il s’agit du régime par défaut de la SCI. 

La société en elle-même n’est pas imposable et n’est pas tenue de présenter un bilan annuel. Les associés en revanche sont taxés proportionnellement à leur apport au capital, en fonction des bénéfices qu’ils auront déclarés (catégorie des revenus fonciers). 

On parle ici de responsabilité non solidaire. Cela signifie qu’en cas de problème, les créanciers agiront contre le ou les associés concernés de manière individuelle, sans engager la responsabilité de la société.

La SCI peut également déduire certaines dépenses telles que les frais de gestion ou les taxes foncières par exemple. Tout déficit enregistré est enfin imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700€. 

L’impôt sur les sociétés (IS)

Dans ce cas-ci, la SCI est fiscalement imposable selon un barème précis. L’impôt sur les sociétés correspond à 15% du résultat imposable de la société dans la limite de 38 120€ maximum, au-delà de quoi il passe à 33%.

À noter que ce régime implique quelques inconvénients (augmentation du montant de la plus-value imposable lors d’une vente, droits d’enregistrement en cas d’apport d’un bien immobilier ). 

Avantages

Sur le plan fiscal comme successoral, une SCI présente donc bien des avantages. 

 

Pour les particuliers

Elle te permet notamment de : 

  • Contourner l’indivision : les parts sociales acquises par les héritiers via la SCI sont personnelles et peuvent être vendues directement.
  • Alléger les donations en ligne directe : on remarque une diminution des droits de succession pour les enfants au décès des parents. En outre, les parents ont également ici la possibilité de transmettre un bien à leurs enfants tout en en conservant la gestion. 
  • Profiter de plus-values de cession : l’abattement prévu en cas de revente devient ici plus facilement accessible. Au lieu de tenir compte de la durée de détention du bien, c’est la date de souscription à la SCI qui sera prise en compte. Imagine que tu aies crée ta SCI en 2004, que tu achètes un bien en 2015 et que tu décides de le revendre en 2019. Tu profiteras dans ce cas d’une réduction de 20% là où l’abattement classique ne prévoyait que 2% à partir de la 6ème année seulement. Et ça c’est forcément plus avantageux.
  • Partager les coûts : charges, ménage, factures diverses, tout est divisé entre les associés. 
  • Faciliter la revente : s’agissant dans ce cas-ci d’une cession et non d’une vente directe, le notaire n’a pas besoin d’intervenir. De cette façon, tu n’auras qu’à payer un léger pourcentage sur les parts sociales mais tu éviteras le frais de notaires supplémentaires.

Pour les professionnels

Et ce n’est pas tout ! Les professionnels pourront aussi s’intéresser à la SCI parce qu’elle permet de :

  • Diversifier les risques : on y revient régulièrement mais c’est vraiment très important.
  • Séparer la partie exploitation de la partie foncière par le biais d’une SCI, c’est éviter les créanciers en cas de difficultés.
  • Préparer sa retraite : après la transmission de l’entreprise, le professionnel pourra toujours conserver sa SCI et bénéficier d’un bon complément de retraite.
  • Préparer la transmission de son entreprise : les héritiers ne souhaitant pas reprendre l’entreprise pourront toucher les parts de la SCI tandis que ceux intéressés par la reprise de l’activité recevront les titres de cette dernière.

Inconvénients

Cependant, comme toutes les sociétés, la SCI se doit de répondre à un certain nombre d’obligations. Des petits détails pas forcément très agréables mais par lesquels tu devras passer. Par exemple :

  • Le coût de création : forcément, créer son entreprise ça coûte ! 1500, 2500 € voire bien plus en fonction des statuts à rédiger si tu fais appel à un notaire. Sans compter les frais d’enregistrement et de publication que nous avons vus.
  • Les formalités : la rédaction des statuts peut notamment s’avérer périlleuse et requiert bien souvent l’intervention d’un expert. 
  • Les AG obligatoires : le gérant de la SCI se doit de réunir tous ses associés au moins une fois par an. C’est au cours de ces assemblées que sont prises les grandes décisions, consignées par écrit via les procès-verbaux. Tout associé à le pouvoir d’en convoquer une par lettre recommandée. L’ordre du jour doit impérativement y figurer. Si les statuts l’autorisent, les associés peuvent aussi être consultés par correspondance. 
  • La responsabilité des associés : la proportion des parts détenues par chaque associé détermine la responsabilité de chacun. Par exemple, si tu détiens 20% des parts de l’entreprise et que celle-ci enregistre un déficit de 1000€ à la fin de l’année, et bien tu devras débourser 200€ pour combler ce déficit.
  • La comptabilité rigoureuse : que l’activité de ta société soit élevée ou non, chaque transaction doit scrupuleusement être détaillée par écrit. C’est notamment ce qui facilitera l’entrée de nouveaux associés. Le tout sera remis au greffe de façon annuelle.

 

Conclusion : Créer sa sci, une bonne idée ?

Comme nous l’avons vu, la SCI convient parfaitement à des fins de transmission du patrimoine.

Elle te permet d’éviter les conflits potentiels liés à l’indivision parce que ce n’est pas le bien lui-

même qui est transmis mais des parts sociales de celui-ci. Si un héritier souhaite récupérer sa part en argent, il lui suffit de vendre ses titres.

Chaque décision est prise conformément à ce qui a été indiqué dans les statuts, donc pas de

mauvaise surprise. La création d’une SCI est plutôt simple et permet des avantages divers.

Les facilités de transmission et les abattements fiscaux constituent des arguments sérieux, d’autant qu’ils se renouvellent au fil du temps. 

Ça te permet de transmettre tes parts sociales petit à petit, en bénéficiant à chaque fois de nouvelles déductions.

Malgré tout, ce qui intéressera les uns, n’intéressera pas forcément les autres. Ce sont tes projets et ta situation patrimoniale qui détermineront si la SCI est le choix qui te correspond !